¿Afectará un préstamo personal una solicitud de hipoteca?

¿Afectará un préstamo personal una solicitud de hipoteca?

Cuando solicita una hipoteca, cualquier deuda que tenga (préstamos para automóviles, tarjetas de crédito y préstamos personales ) puede afectar la cantidad que puede pedir prestado y si puede calificar para una hipoteca en primer lugar.

Cuando los prestamistas miran su solicitud de hipoteca, lo más importante no es necesariamente su puntaje de crédito o historial de crédito, sino si puede pagar los pagos mensuales en primer lugar. Con ese fin, sus pagos mensuales de las deudas no hipotecarias son una pieza vital del rompecabezas.

Cómo los préstamos personales afectan su solicitud de hipoteca

Los estándares de suscripción de hipotecas varían según el banco y el programa hipotecario, pero todos los prestamistas evaluarán su “proporción de deuda inicial a ingresos (DTI)” y su “proporción de DTI de back-end”. Su índice DTI inicial es el porcentaje de su ingreso bruto mensual que gasta en gastos de vivienda, y la mayoría de los prestamistas hipotecarios quieren que se mantenga por debajo del 28%. Su índice DTI back-end es el porcentaje de sus ingresos brutos mensuales que gasta en gastos de vivienda más todas las deudas combinadas, y por lo general debe ser inferior al 36% si está tratando de obtener una hipoteca.

Desde la perspectiva de un prestamista, los gastos de vivienda incluyen pagos mensuales de capital, intereses, impuestos y seguro (conocidos colectivamente como PITI). También se incluyen las cuotas de cualquier asociación de propietarios, si corresponde.

Entonces, si gana $ 60,000 por año en ingresos brutos, su ingreso bruto mensual es de $ 5,000. Por lo tanto, para calificar para una hipoteca convencional, sus pagos mensuales de la vivienda (PITI más las cuotas de la HOA) tendrían que ser menos de $ 1,400 por mes ($ 5,000 x 28% = $ 1,400).

Además, también tendría que gastar menos del 36% de sus ingresos brutos en todas sus deudas, incluidos los costos de vivienda. Si ganó $ 5,000 por mes, entonces no podría gastar más de $ 1,800 por mes combinados en costos de vivienda (PITI más cuotas de HOA) y pagos de otras deudas como tarjetas de crédito o préstamos personales.

DTIIngreso mensual brutoLímite DTIPagos mensuales máximos
Relación de front-end (solo costos de vivienda)$ 5,00028%$ 1,400
Ratio de back-end (toda la deuda)$ 5,00036%$ 1.800

Fuente: Autor.

En este ejemplo, la diferencia entre la proporción inicial (costos de vivienda mensuales máximos de $ 1,400) y la proporción final (pagos mensuales máximos de todas las deudas de $ 1,800) es de $ 400 por mes. Esto nos dice que puede tener hasta $ 400 por mes en pagos de deudas no relacionadas con la vivienda antes de que comiencen a afectar el monto potencial de su hipoteca. Después de los primeros $ 400, cada dólar adicional gastado en pagos de deudas no relacionadas con la vivienda reduciría la cantidad que se podría gastar en costos de vivienda.

Los prestatarios que tienen grandes obligaciones no relacionadas con la vivienda suelen recurrir a otros tipos de hipotecas para comprar una casa. Por ejemplo, las hipotecas de la FHA, que están diseñadas para compradores de vivienda por primera vez, tienen requisitos relajados y permiten proporciones iniciales (solo costos de vivienda) de hasta 31% del ingreso mensual bruto de los prestatarios y proporciones finales (todas las deudas). pagos) del 43% de los ingresos brutos mensuales del prestatario. Por supuesto, estas hipotecas vienen con compensaciones; es decir, le exigen que pague un seguro hipotecario, lo que aumentará el costo total de la hipoteca.

Cómo mejorar su solicitud de hipoteca

Hay algunas formas en las que puede “jugar” al sistema para que pueda calificar para obtener más dinero con una hipoteca modificando sus deudas para obtener una relación deuda-ingresos favorable.

  • Paga las pequeñas deudas. Esta es una buena manera de eliminar los pagos mensuales y poder pagar una hipoteca más grande. Una tarjeta de crédito con un saldo de $ 600 puede requerir un pago mensual mínimo de $ 25 por mes. Si bien puede parecer pequeño, eliminar una obligación de $ 25 por mes liberaría aproximadamente $ 4,700 de capacidad de préstamo en una hipoteca a 30 años con una tasa de interés del 5%. En el margen, esa es una gran diferencia, especialmente si tiene que eliminar un puñado de estos saldos.
  • Paga grandes deudas. Los prestamistas solo cuentan las deudas no relacionadas con la vivienda si se espera que se paguen durante 10 meses o más. Entonces, si le quedan 18 meses de pagos de un préstamo para automóvil de $ 300 por mes, considere pagar aproximadamente la mitad del saldo por adelantado para que solo le queden nueve meses en el saldo.
  • Refinanciar deudas. Extender la cantidad de tiempo que tiene para pagar una deuda puede reducir sus pagos mensuales, aunque a costa de intereses adicionales. Por ejemplo, refinanciar un préstamo a dos años de $ 5,000 a una tasa del 6% en un préstamo personal a tres años de $ 5,000 a la misma tasa reducirá su pago mensual en aproximadamente $ 70 por mes. La desventaja es que pagará el préstamo más lentamente y, por lo tanto, pagará más intereses (alrededor de $ 158 en este caso). Esto no es ideal, pero funciona como una solución rápida si no puede pagar la deuda de inmediato.

Un préstamo personal puede ayudarlo a lograr cualquiera de estas tres cosas. Puede utilizar un préstamo personal para consolidar varios saldos de tarjetas de crédito diferentes, lo que probablemente reducirá sus pagos mensuales combinados. También puede utilizar un préstamo personal para extender los términos de pago de otro préstamo, dándole más tiempo para realizar los pagos, pero potencialmente a costa de pagar más intereses.

¿Puede un préstamo personal ayudarlo a obtener una hipoteca?

Un préstamo personal puede ayudarlo a calificar para una hipoteca en algunos casos, pero no será una solución de la noche a la mañana. Puede ser una buena idea utilizar un préstamo personal para refinanciar deudas con intereses altos, como tarjetas de crédito o incluso otros préstamos personales. Al reducir la tasa de interés, puede pagar la deuda más rápido, lo que lo ayudará a tener mejores condiciones para comprar una casa.